В условиях рыночных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг. Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса.
Особое место в этой системе занимает оценка недвижимости, которая представляет собой наиболее значимую, устойчивую и обозримую часть накопленного обществом и каждым индивидуумом материально-вещественного достояния, «второй природы», в которой, как в «сухом остатке» овеществляется живой труд всех поколений человеческой популяции. Именно поэтому недвижимость выступает для каждого индивидуума и общества в целом непреходящим мерилом их богатства, и уж если не критерием социальной идентификации в целом то, по крайней мере, одним из важных формальных оснований для размещения каждого в координатах существующей в человеческом сообществе исторически конкретной социальной иерархии.
Практически во всех государствах с исторически сложившейся рыночной экономикой, особенно в развитых капиталистических странах существуют и продуктивно функционируют национальные службы экономической оценки недвижимости, которые устанавливают ценность разных категорий земельных участков и прочно связанных с землей зданий и сооружений, линейных коммуникаций и иных разновидностей недвижимых объектов. В числе наиболее успешных в этом направлении государств, следует назвать Англию, Германию, США, Францию, Швецию, Австрию и ряд других стран мира. В России с началом радикальных экономических реформ одновременно со становлением необходимой правовой базы также появился ряд структур, специализирующихся на экономической оценке недвижимости. Большинство из них мелкие, но есть уже и крупные, способные взять на себя функции «опорных узлов» или даже составных частей «несущего каркаса» формирующейся общегосударственной единой оценочной системы. Российской система экономической оценки недвижимости сталкивается сегодня с рядом проблем, в числе которых не только недостаточность существующей правовой базы, но и конструктивная незавершенность формирующейся организационной структуры.
Более сложной становится проблема методического обеспечения экономической оценки недвижимости, которую приходится выполнять в переходной экономике. Суть данной проблемы в том, что точность оценок, их объективность и прогностическая надежность имеет решающее значение для определения рыночной стоимости любого объекта и для реализации любой цели оценочной деятельности. Действительно точные, надежные и объективные показатели требуются для каждого конкретного участника той или иной сделки, будь то продавец или покупатель, арендодатель или арендатор, залогодатель или залогодержатель недвижимого объекта любой категории. Необходимо это для уверенной ориентации каждого из них в системе существующих и прогнозируемых имущественных отношений. Но не только прямые участники сделок заинтересованы в надежных и объективных результатах оценки. Не в меньшей мере нуждаются в такого рода результатах и различные посреднические, консалтинговые и оценочные организации, престиж и популярность которых в прямую зависят от эффективности их деятельности, т.е. гарантированного предоставления своим клиентам качественной оценочной информации. Особенно необходима такая информация в тех случаях, когда целями оценки выступает получение объективных данных для осуществления необходимой эффективной государственной политики в сфере регулирования земельно-имущественных отношений, в частности в организации системы налогообложения недвижимости, ее публичного обременения, принудительного изъятия и т.п. Именно в данном случае объективность, точность и надежность экономической оценки позволяет обеспечить согласование общественных и частных интересов, избежать экономических потерь и социальных конфликтов.
Вместе с тем, с началом экономических реформ в России стало очевидным, что методы, освоенные в социалистическом прошлом, основаны на искусственной системе ценообразования. Созданные в условиях бесконкурентной экономики, вне реальных интересов, потребностей и мотиваций поведения конкретных участников экономических отношений они оказались по определению не пригодными в ситуации возрождающегося рынка. И поэтому в российской практике экономической оценки недвижимости широкое распространение получило заимствование методического зарубежного опыта, прежде всего, опыта развитых капиталистических стран. В этих странах в ходу были все те же, известные в России три основных метода оценки — сравнения продаж, капитализации затрат и капитализации доходов.
Метод сравнения продаж представляет собой одну из модификаций более широкого экстраполяционного способа, когда опыт прошлых рыночных операций переносится на сопоставимые по условиям осуществления планируемые сделки. Суть его сводится к одному из двух методических процессов:
подбору максимально соответствующего по параметрам и условиям осуществления новой сделки какого-либо объекта — представителя по уже осуществленным операциям;
использованию в расчетах созданной на массиве ранее осуществленных сделок математической статистической модели зависимости рыночной стоимости объекта от совокупности факторов рыночного ценообразования.
Затратный метод заключается в осуществлении комплекса процедур, позволяющих определить стоимость вложенного в тот или иной объект овеществленного труда, а затем капитализировать ее на основе комплекса канонических расчетных операций.
Доходный метод сводится к расчету величины приносимого объектом недвижимости дохода, с последующей его капитализацией на тех же, что и в предыдущем случае, основаниях. Разница между освоенным в российской плановой социалистической экономике содержанием этих методов и западными их модификациями заключалась лишь в том, что, во-первых, при расчетах применялись не искусственные плановые директивные, а рыночные цены. Во-вторых, вводилась изощренная техника расчетов и использования в процедурах оценки недвижимости разного рода коэффициентов (оценки стоимости, налоговой оценки, цены продаж, частичного платежа, ставок дисконта, дохода, капитализации, налога, стандартов рыночной стоимости и т.п.). Как первое, так и второе не сложно было приспособить и в реформируемой России, что охотно исполнили не обремененные излишними сомнениями организаторы и участники российского оценочного процесса. Однако простота выхода из методического кризиса за счет механического тиражирования зарубежного опыта сыграла злую шутку не только с энтузиастами такого рода решения проблемы, сколько с качеством оценочной деятельности в целом, с объективностью и надежностью предоставляемых ею результатов. Ловушка заключалась в том, что простота заимствования западных методов одновременно тиражировала вполне допустимые для развитых рыночных экономических систем, но крайне опасных для еще только формирующейся и глубоко кризисной российской переходной экономики просчеты и ошибки этих методов. Эти методы оказались недостаточно отражающими в ценовых параметрах объективные социально-экономические условия рыночного ценообразования. Они по существу даже в их классической западной модификации остаются псевдо рыночными, ибо предметом оценки выступают только свойства объекта недвижимости, но игнорируется главное — противоположность и единство разных по содержанию интересов, установок и мотиваций взаимодействующих участников (партнеров) рыночных экономических отношений в сфере создания, распределения, обмена (перераспределения) и потребления (использования) недвижимых объектов.
Особенности указанных методов оценки недвижимости требуют пояснения и изложения, необходимых для этого узловых понятий, в частности таких, как потребительная стоимость, стоимость, меновая стоимость, рыночная цена и рыночная стоимость объекта недвижимости.
Как известно, в условиях товарно-денежных отношений востребованной в общественном воспроизводительном процессе может быть только такая вещь, которая обладает способностью удовлетворять те или иные потребности человека. В категорию товара такая вещь переходит в том случае, если она обладает стоимостью, т.е. в ней овеществлен общественный труд товаропроизводителей, величина которого измеряется общественно необходимым рабочим временем, нужным для изготовления товара при существующих общественно-нормальных условиях производства и при средних в стране уровне умения и интенсивности труда. Цена недвижимого объекта представляет некую сумму, на которую должно быть обменено недвижимое имущество к сроку оценки между независимыми продавцом и покупателем. Данная коммерческая операция осуществляется после должного маркетинга и при осознанном, продуманном и без принуждения действии сторон. В западной литературе потребительная стоимость объекта, как соединение его полезности с желанием и возможностью покупателя приобрести этот объект, соотносится с текущим использованием недвижимости. Имеется в виду, что сам объект может в значительной мере утратить свои полезные свойства, однако оставаться для своего владельца по-прежнему немалой ценностью, потребительной стоимостью. Для других же участников экономического процесса данная потребительная стоимость представляет собой типичную меновую стоимость, которая определяется рынком и является величиной относительной в том смысле, что товар должен сравниваться с другими заменяющими его товарами или услугами на открытом рынке, где действуют законы конкуренции. Отличие же меновой стоимости от рыночной цены и рыночной стоимости заключается в том, что первая из них, т.е. рыночная цена как результат разовой фактической сделки не исключает элемент случайности. В этом случае полученный результат нельзя с достаточной уверенностью рассматривать как объективное отражение реальных социально-экономических условий функционирования государственной системы в целом. Они заключаются в обусловленной уровнем развития производительных сил величине общественно-необходимых затрат в осуществляемой с использованием соответствующего недвижимого объекта хозяйственной деятельности, среднем уровне доходов и потребительских предпочтений населения, существующей на определенный период норме прибыли на вложенный капитал, величине извлекаемой природной ренты и т.п.
Иное дело рыночная стоимость, которая представляет собой гипотетическую, или расчетную, величину цены продаж, которая явилась бы результатом тщательного рассмотрения покупателем и продавцом всей информации, касающейся данной сделки, с особым вниманием к тем сведениям, которые отражают действия ответственных и благоразумных покупателей и продавцов в условиях честной сделки. Добавим, что рыночная стоимость в полной мере соответствует такого рода трактовке только тогда, когда все расчетные процедуры будут подчинены поиску точки ценового рыночного равновесия, причем как для устойчивой экономики и сбалансированного рынка, так и при их деформации и отклонениях разного рода.
Известно, что все участники экономических отношений по поводу недвижимости, будь то физические или юридические лица, граждане или государство в составе его органов управления подразделяются на две категории: собственники и не собственники недвижимых объектов. Как первые, так и вторые могут сохранять свой статус, либо переходить из одной группы в другую на основе полной или частичной передачи прав собственности от одного участника к другому. Вполне естественно, что интересы передающего свои права владельца недвижимого объекта ориентированы на получение максимальной компенсации за передачу своих прав. Однако корректирующим моментом в данном случае выступают объективные обстоятельства, вынуждающие собственника ограничивать свои притязания на компенсацию передаваемых ими в полном или частичном объеме своих прав собственности на недвижимые объекты. Набор такого рода непреодолимых объективных обстоятельств, как правило, достаточно широк — от неожиданных изменений личного характера (необходимость срочного переезда в другую местность, устойчивое физическое недомогание и неспособность осуществлять в связи с этим в полном объеме функций собственника, утрата интереса к данному виду недвижимости, острая оперативная необходимость в финансовых средствах и т.п.), до отсутствия реальных возможностей и способностей сохранять и использовать полезные свойства недвижимого объекта с издержками, не превышающими уровень общественно необходимых затрат. Вполне понятно, что побуждаемый непреодолимыми объективными обстоятельствами к полному, либо частичному отчуждению своих прав собственности владелец недвижимого объекта вынужден в крайнем случае ограничивать свои притязания на соответствующую компенсацию только величиной произведенных им затрат на создание, либо приобретение того или иного объекта. На реальном рынке недвижимости постоянно присутствует со стороны передающих свои права собственности участников определенный их «разброс» с точки зрения уровня затрат в недвижимость по отношению к общественно необходимому их уровню. В этом разбросе присутствуют участники с затратами и ниже, и на уровне, и выше уровня общественно необходимых издержек. Выстраивая ряд этих участников по восходящей кривой их затратных ценовых притязаний и отсекая участки кривой ниже и выше уровня общественно-необходимых затрат, выходим на соответствующий объективным условиям конкретной рыночной экономической ситуации показатель цены предложения недвижимых объектов.
Иные интересы и побудительные мотивы лежат в основе другой стороны-участницы экономических отношений по поводу недвижимости. Имеются в виду субъекты, желающие приобрести в полном или частичном объеме права собственности на недвижимый объект. В данном случае интересы участников отношений по поводу недвижимости ориентированы на минимизацию платежей за приобретаемые в полном или частичном объеме права собственности. Однако окончательная величина платежей определяется каждым из участников в зависимости от трех главных факторов: ожидаемой величины прибыли, наличия конкуренции со стороны данной категории участников и, самое главное, их финансового обеспечения. В зависимости от последнего, на рынке недвижимости также постоянно присутствует некий континуум участников, начиная от максимально высокого к среднестатистическому и далее — минимальному уровню доходов, с соответствующими максимальными, средними и минимальными ценовыми предложениями.
Как видим, в данном случае также выстраивается некая кривая, содержащая в себе объективную картину материального благосостояния общества, с выделением общественно гарантированного среднестатистического уровня доходов населения. Таким образом, зафиксированные в виде кривых предложения и спроса интересы и мотивации двух взаимодействующих сторон позволяют при их соединении выявить, отражающую объективную реальность, величину равновесной рыночной стоимости объектов недвижимости.
Как же обстоит в этом отношении дело с используемыми в российской оценочной практике западными модификациями методов оценки недвижимости? И почему мы полагаем, что применение этих методов в исторически сложившихся эволюционным путем западных рыночных экономиках большого вреда не приносит, но в условиях глобальных экономических перемен может серьезно обострить и без того критическую экономическую ситуацию, привести к невосполнимым социально-экономическим потерям? Отвечая на поставленные вопросы, прежде всего, следует отметить, что цена возможных ошибок в оценке недвижимости в России и западных странах в настоящее время не соизмеримы. Это связано с тем, что в России в отличие от западных стран, оценочный процесс осуществляется в сжатые сроки и в глобальных масштабах, с вовлечением в него практически всей созданной в прошлом и в настоящем недвижимости. На карту, таким образом, поставлена вся материальная среда существования граждан России, а, следовательно, и судьба страны как государственного образования. Для западных же стран, где оценочные процедуры носят повседневный многолетний рутинный характер и охватывают в реальном масштабе времени достаточно ограниченную часть недвижимых объектов, любые, даже самые крупные просчеты будут иметь локальное, существенное только для ограниченного числа лиц, а не для общества в целом значение. Что касается соответствия практикуемых методов оценки недвижимости объективным условиям экономического процесса в России, то проще всего объяснить недостаточность метода ограничения продаж недвижимых объектов.
Во-первых, для использования данного метода в российских условиях отсутствует достаточная по объему и содержанию информационная статистическая база данных. Имеются ограниченные отрывочные официально зарегистрированные сведения о такого рода сделках. Они представлены далеко неравномерно по различным сегментам рынка недвижимости, к тому же зачастую фальсифицированы их участниками для ухода от налогов, защиты от рэкета и т.п. Во-вторых, имеющаяся статистика сделок не позволяет определить какие-либо устойчивые закономерности и тенденции процесса ценообразования на недвижимость в силу резких колебаний экономического процесса в целом, его непредсказуемости в долгосрочном плане, особенно в региональном разрезе. Наконец, в-третьих, экстраполяция тенденции ценовой конъюнктуры дает представление лишь о механизме ценообразования, позволяет рассчитать некий статистически вероятный, а не объективный показатель ценового стандарта при конкретном сочетании факторов ценообразования.
Что касается затратного или доходного методов, то согласно концепции равновесной рыночной цены любого товара каждая сделка предполагает одновременный учет интересов двух ее участников, как продавца, так и покупателя. При этом интересы первого — компенсировать свои затраты, второго — получить максимальный доход от приобретаемой недвижимости. Поэтому применение в качестве альтернативного только затратного или исключительно доходного метода не отвечает этому условию и поэтому не обеспечивает получения необходимого объективно обоснованного ценового норматива.
Правда, в условиях сложившегося полноценного рынка, который возможен по определению только в полноценной, достигшей высокого уровня развития, и поэтому устойчиво функционирующей рыночной экономике ущербность однобокого подхода к определению рыночной цены недвижимости проявляется в менее острой форме. В такой системе норма прибыли в разрезе основной части традиционных видов деятельности составляет по отношению к затратам умеренную величину, не подверженную резким колебаниям и во временном разрезе. Поэтому разница между результатом расчета по затратному и доходному методу будет отличаться на минимальную величину, которой в принципе можно пренебречь при решении конкретных задач рыночного оборота недвижимости или государственного регулирования имущественных отношений.
Проведенный анализ показывает, что давно назрела задача поиска способов экономической оценки объектов недвижимости, ориентированных на установление равновесной рыночной цены.
Экономическая оценка недвижимости — это совокупность методов и процедур установления текущей, либо моделирования ожидаемой объективной стоимости. Она должна отвечать экономическим условиям конкретного места и времени рыночной стоимости, определяющей потребительную стоимость и стоимость конкретных объектов недвижимости разного типа, либо их относительно однородных совокупностей (групп, видов, подвидов). Следует отметить, что в специальной литературе имеются разработки, связанные с выделением характерных групп объектов недвижимости. Однако выполнены они на сугубо эмпирическом уровне.
Поскольку изложенное выше имеет большое значение для проблемы экономической оценки недвижимости, попытаемся сформулировать наше видение возможного его разрешения. Теоретически определяющими основаниями классификации экономической оценки объектов недвижимости выступают:
различия в составе и содержании полезных потребительных свойств конкретных типов недвижимых объектов, предназначенных для выполнения определенных специфических воспроизводственных функций;
степень доступности этих объектов, наличие реальной возможности их вовлечения и использования в системе жизнеобеспечения каждого индивидуума и общества в целом.
Основываясь на данном положении, попытаемся структурировать все многообразие существующих объектов недвижимости и распределить их на классы по следующим основным типологическим признакам:
а) состав и структура объекта недвижимости по наличию и соотношению в нем элементов естественно-природного и искусственно-антропогенного происхождения;
б) место объекта недвижимости в структуре общественного воспроизводственного процесса;
в) функции объекта недвижимости в воспроизводственном процессе.
Классификация объектов недвижимости по первому из названных признаков позволяет распределить их на группы, в зависимости от величины вложенного в каждый из них капитала. По второму типологическому признаку подлежащие экономической оценке объекты недвижимости классифицируются нами следующим образом: а) обеспечивающие историко-культурную преемственность общественного воспроизводственного процесса; б) обеспечивающие повседневное социально-бытовое сопровождение внутрисемейного воспроизводства и социализацию демографического и трудового потенциала; в) обеспечивающие производство на постоянной основе материальных стоимостей. К первой группе относятся недвижимые объекты, способные выступать в качестве носителей исторического, культурного или архитектурного наследия, сохранившиеся уникальные природно-ландшафтные образования, экологические раритеты и т.п.
Ко второй группе относятся: жилищный фонд, объекты социальной инфраструктуры, необходимые каждому индивидууму для воспроизводства его рабочей силы, содержания и воспитания подрастающего поколения, обеспечения условий существования старшему поколению.
Третья группа объединяет разного рода объекты производственного назначения, включая здания и сооружения отраслей промышленности, строительства, сельского и лесного хозяйства, транспорта, торговли и т.п. Она включает следующие объекты:
выполняющие пассивную функцию места осуществления воспроизводственного процесса в той ли иной конкретной его форме;
объекты активной составляющей воспроизводственного процесса, представленной одним из его ресурсов, факторов;
объекты базового, не замещаемого основания технологии определенных видов производства жизненных средств и ресурсов.
В данной схеме в первом случае имеются в виду объекты, рассчитанные на осуществление в их границах простейших технологических процедур и операций. Типичными объектами-представителями этой группы можно считать, например, мелкие складские помещения, обеспечивающие лишь минимальную защиту размещаемых в них вещей от внешней среды. Во вторую группу войдут недвижимые объекты, состав и строение которых должны быть теснейшим образом увязаны с технологией осуществляемого на их базе производственного процесса, ибо в противном случае процесс этот может быть существенно ограничен, либо полностью заблокирован. Третья группа состоит исключительно из земельной недвижимости, которая в сельском и лесном хозяйстве выполняет уникальные функции средства производства и предмета труда.
Предложенная выше классификация позволяет представить в структурированном виде состав подлежащих экономической оценке типов объектов недвижимости. Не менее существенным представляется и вопрос о том, что является предметом оценки различных объектов недвижимости. Нельзя не отметить, что в специальной литературе данный вопрос не получил законченной концептуальной разработки. Имеются лишь косвенные, в той или иной форме выраженные высказывания по данному поводу, лишенные строгой систематизации и теоретических обобщений.
Представление автора о сущности и содержании предмета экономической оценки разных видов объектов недвижимости заключается в следующем.
Полезные потребительные свойства объектов, обеспечивающих историко-культурную преемственность общественного воспроизводственного процесса, заключены в их способности сохранять и накапливать ценности историко-культурного наследия, обеспечивать сохранение исторической памяти, служить средством социализации общества, его национально-этнической идентификации, укрепления государственности, гармоничного духовного и культурного развития. Предметом оценки в данном случае выступает полезность объекта недвижимости как инструмента обеспечения историко-культурной непрерывности общественного развития, средства социализации общества, укрепления его духовных и нравственных сил, повышения культурного уровня. Иными словами, речь идет о некоей условной «социокультурной ренте», которая образуется за счет использования в общественном воспроизводственном процессе материальных носителей уникальных образцов и символов истории, культуры, науки, природной среды, т.е. в конечном счете, накопленного в прошлом социального опыта. Важно подчеркнуть, что овеществленный в данных объектах труд вряд ли может служить мерилом полезности объекта, т.е. выступать в качестве масштаба измерения предмета оценки.
Свое значение в экономической оценке объекта недвижимости играет и цель, с которой она осуществляется. В литературе сегодня можно встретить достаточно широкий перечень целей соответствующей оценочной деятельности. В их числе называются цели: покупка, продажа и сдача в аренду; тарификация; исчисление налогов на имущество; передача собственности; доходы от прироста капитала; наследства и дарения; продажа земли государством, принудительное отчуждение. Упоминаются и такие цели, как финансовая отчетность, создание жилищных организаций, административных целей, ввода сервитутов и т.п. В целом такого рода перечень наводит на размышление о том, что и в данном случае преобладает эмпирический подход, когда систематизация и обобщение подменяются простым перечислением встречающихся на практике конкретных эпизодов. Если же систематизировать и обобщить эти случаи, то можно, на наш взгляд, ограничиться следующими основными вариантами целей экономической оценки объектов недвижимости:
передача на постоянной основе в полном объеме всех прав собственности на недвижимость от одного собственника к другому в масштабе реального места и времени (операции добровольной купли-продажи на рынке недвижимости; то же — при принудительном изъятии соответствующих объектов);
делегирование в частичном объеме прав собственности от собственника недвижимости к не собственнику (сделки по кратко- и долго срочной аренде, передаче в трастовое управление, в виде паевого взноса в уставной фонд, либо в складочный капитал и т.п.);
осуществление сделок, предполагающих временное ограничение, либо перераспределение прав собственности на недвижимое имущество без физического изъятия его у собственника в регламентированные договором сроки (залоговые операции, выпуск в обращение ценных бумаг);
выполнение государственного контроля и управления недвижимостью (оценка накопленного богатства и финансовой отчетности о его величине, структуре и состоянии, налогообложение, компенсации издержек от публичных сервитутов, анализ эффективности инвестиционных проектов, установление размера пошлин при передаче по наследству, регистрации сделок и т.п.).
Каждая из сформулированных целей оценки объективно отличается не только по своему экономическому содержанию, но и по таким существенным признакам, как продолжительность периода, на который осуществляется оценка, т.е. ее временной горизонт (оперативные текущие цены, кратко-, средне- либо долгосрочные расчетные показатели), массовость осуществляемой оценки (единичная, выборочная ограниченная, сплошная), требуемая исходная информация и т.п. Вполне понятно, что различия в целях оценки предполагают и применение разных исходных данных и процедур оценки объектов недвижимости. Ведь в одном случае требуется определить наиболее реалистичную для конкретного места и времени стоимость объекта, во втором — достаточно компромиссную, выгодную с точки зрения всех участников сделки ее величину, в третьем, — максимально ликвидный, обремененный в минимальном размере разного рода рисками показатель, в четвертом — наиболее отвечающий в обозримой перспективе общим экономическим условиям развития ценовой параметр и т.п.
Учитывая, что оценка недвижимости в условиях рыночных товарно-денежных отношений выступает в качестве фундаментального их основания и практически широко востребована, предлагаемые нами классификационные подходы целесообразно использовать для повышения эффективности этой специфической сферы деятельности. |
