В настоящей статье речь пойдет о порядке определения начальной продажной цены (стоимости) для проведения торгов. Описанные в статье ситуации неоднократно возникали в ходе представления интересов в суде. Данная публикация является частью создаваемого материала «Библия должника». В настоящей статье адвокат даст краткое описание правил определения начальной продажной цены.

Часто стороны спора (заемщик и кредитор) не соглашаются с реальной стоимостью объекта недвижимости, который был передан в залог при получении кредита (займа). Для вынесения решения суду необходимо определить начальную продажную цену, т.к. точный ее размер должен обязательно содержаться в решении, в силу прямого указания в абз. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Так, согласно ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен обязательно указать в решении следующие условия:

Порядок определения начальной продажной стоимости достаточно прост. Каждая из сторон вправе предоставить отчет об оценке в суд и настаивать именно на своей оценке. Спор по этому вопросу разрешить суд. Участники судебного процесса также вправе определить начальную продажную цену по соглашению.

Условие об определении начальной продажной стоимости в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выглядит следующим образом:

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество
 … текст сокращен …

2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:
 … текст сокращен …
4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

Казалось бы в такой ситуации все просто и понятно, однако, согласно ст. 35 ГПК РФ предоставляет право заявлять ходатайства, в том числе и о проведении экспертизы. 

Статья 35. Права и обязанности лиц, участвующих в деле
1. Лица, участвующие в деле, имеют право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии, заявлять отводы, представлять доказательства и участвовать в их исследовании, задавать вопросы другим лицам, участвующим в деле, свидетелям, экспертам и специалистам; заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств; давать объяснения суду в устной и письменной форме; приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно ходатайств и доводов других лиц, участвующих в деле; обжаловать судебные постановления и использовать предоставленные законодательством о гражданском судопроизводстве другие процессуальные права. Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.
2. Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.

Таким образом, при наличии спора о начальной продажной цене должник вправе заявить ходатайство о проведении экспертизы для определения рыночной стоимости предмета залога. На практике, чаще всего, экспертная оценка объекта недвижимости бывает выше оценки кредитора, а не редко превышает и оценку самого заемщика.

В силу ст. 86 ГПК РФ эксперт после исследования выдает заключение в письменном виде. В данном случае заключение эксперта будет содержать выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Имея три разные цифры о стоимости объекта недвижимости суд должен определить начальную продажную цену. При этом, исходя из рыночной оценки, согласно правилам ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд должен вычесть 20%. Производить такое вычитание  суд может только, если начальная продажная стоимость определяется на основании отчета оценщика.

Несмотря на наличие такого же образования, эксперт процессуально является другим лицом. Более того, результатом работы эксперта является не отчет об оценке, а заключение.

Исходя из диспозиции ст. 54 ФЗ «О ипотеке (залоге недвижимости)» заключение эксперта не подпадает под условие абз. 4 п. 2 указанной статьи. Вовремя заявленное ходатайство и пояснение заемщика или его представителя суду позволят установить начальную продажную цену в соответствии с цифрой указанной в заключении эксперта в полном размере и без вычитания 20% от стоимости объекта недвижимости. Разумеется, по данному вопросу существует неоднозначная судебная практика. Поэтому если необходимо завысить начальную продажную цену этим можно воспользоваться, но результат не гарантирован.